1주택자 양도세 완전 정복, 신고기간, 계산 방법 정리

📢 2025년 7월 기준, 1세대 1주택 양도세는 이렇게 바뀌었습니다.

 

 

 

 

 

세금은 꼭 알아야 하는 거 아시죠?

 

1주택자 양도세에 대해 꼭 알아야 할 핵심만 알려드릴게요!

 

 

 

1주택자 비과세 요건

• 보유 + 거주기간 : 2년 이상 보유하고 실제 거주한 주택
• 양도가액 : 12억 원 이하일 경우 비과세
  (예외적으로 조정대상지역 내 취득이라도 2년 거주 요건 충족 시 적용 가능)

 

양도차익 계산 방법

• 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 = 양도차익
• 여기에 기본공제 250만 원 추가 차감 후 과세표준 산정

 

장기보유특별공제

• 보유기간 3년 이상 시 적용
• 보유 + 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제
  (보유 40% + 거주 40%)

 

 

 

예외 및 특례 조항들

 

1. 혼인 특례

• 혼인으로 인해 2주택이 되는 경우,
  5년 이내 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 가능 (예외적으로 이혼이나 상속 등으로 인한 경우도 유사한 특례 존재)

2. 상생임대주택 특례

• 임대기간 중 임차인의 전입과 계약서 신고 등 요건을 갖춘 경우
• 거주 요건 없이도 비과세 및 장기보유특별공제 혜택 적용 가능

3. 용도변경 주택 특례

• 주택이 아닌 건물(예: 상가주택)을 나중에 주택으로 용도 변경해
  실제로 거주했다면, 2년 이상 거주 및 보유 시 비과세 요건 충족 가능 (단, 실제 거주 여부 확인)

4. 비과세 불가 사례

• 보유기간만 있고 실거주 요건을 채우지 못한 경우
• 양도가액이 12억 원 초과된 경우 (초과분에 대해 과세됨)
• 2주택 이상 보유 상태에서 매도하는 경우

기타 유의사항

• 잔금일 및 소유권 이전일 기준으로 판단
• 계약일 기준이 아닌 실제 등기 이전 기준
• 부부 공동명의인 경우, 각각의 지분에 따라 양도소득세 산정

 

 

 

 

 

 

 

✅ 비과세 요건

보유 + 거주 기간 : 2년 이상 보유하고 거주한 주택
양도가액 기준 : 12억 원 이하의 주택이면 양도소득세 비과세 적용 
배경 : 2025년 3월, 비과세 요건인 보유·거주 기간이 기존 3년에서 2년으로 완화되었습니다 .

 

양도차익, 양도세 계산 방법

• 양도차익 계산식:
  양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 = 양도차익
• 계산 후, 기본공제 250만 원을 추가로 차감
• 남은 금액에 대해 양도소득세율(기본세율 또는 중과세율)을 적용해 최종 세금 산출

📊 장기보유특별공제

양도가액 12억 이하 초과분에 대해, 최대 80% 공제 가능


=> 혼인, 임대, 용도변경, 미분양/인구감소 지역 등 특례로 비과세 범위 확대!

절세를 위해 자신의 상황에 맞는 특례 요건(예: 거주지, 임대 형태, 용도 전환 등)을 면밀히 확인해야 합니다.

 

 

 

🎞 양도세 신고기간

• 양도소득세 신고기간 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부해야 합니다.
  
  만약 양도일이 2025년 7월 10일이라면
  신고기한은: 2025년 9월 30일입니다.
  
  - 신고기한을 넘기면 무신고가산세(최대 20%) 및 납부불성실가산세가 부과됩니다.
  
  중도금 수령일 또는 잔금일 중 빠른 날이 양도일이 되며, 그 기준에 따라 신고기간이 정해집니다.
  국세청 홈택스(또는 손택스)에서 온라인으로도 신고 가능하며, 복잡한 경우 세무대리인을 통해 진행하는 것이 좋습니다.
  
  

 

 

📌 절세 전략 요약해드릴게요!

• 단순히 오래 보유한다고 다 면세되는 것이 아니라, 거주 요건이 핵심
• 실거주 증빙이 어려운 경우(예: 임대, 해외 체류 등) 세무조사 대상이 될 수 있음
• 주택 양도 전, 본인의 보유 형태, 명의, 거주 여부, 양도가액을 기준으로 반드시 세무사 상담 후 결정할 것을 추천드려요

 

 

모두 부자되시길 기원합니다 😆