[자본주의 연구] 서울 아파트 전세값 급등, 전세 뜻과 미쳐버린 가격 상승폭 (깡통전세, 역전세)
- 2024년 아파트 전세값이 심상치 않습니다.
- 1년 전만 해도 '역전세', '깡통전세' 우려가 있던 서울 아파트 전세였지만 1년 사이에 분위기가 급변했습니다.
부동산 PF의 영향으로 자금을 조달하지 못해 건설사가 휘청이고,
그 영향으로 재건축/재개발 시장이 힘을 못쓰고
신축 공급이 점차 감소되고
빌라는 전세 사기로 엄청난 내홍을 겪고 있는 상황에서
'아파트', 그것도 '서울, 수도권 아파트' 에 대한 선호도는 더욱 높아지면서
서울, 수도권 아파트 전세 매물이 자취를 감추고 있습니다.
- 과연 2024년의 부동산 시장, 그것도 서울 아파트 부동산 시장은 어떻게 될지
그리고 깡통전세와 역전세의 위험은 어떻게 될지 한 번 정리해보도록 합니다.
깡통전세 뜻
- 우선 2023년 대한민국에 엄청난 바람을 몰고 왔던 깡통전세, 역전세의 뜻에 대해 짚고 넘어가봅니다
- 우선 '전세' 라는 제도가 한국에만 있는 제도, 단어인데
전세는 임차인(전세권자)이 임대인(집주인) 에게 부동산을 일정 기간 대여하는 조건으로 전세금을 예탁한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 뜻합니다.
- 여기서 확인해야 할 점은 '계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받는다' 는 점인데
계약 기간이 끝나도 전세금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생기는데 이 때 깡통전세의 문제가 생기게 됩니다.
- 깡통전세는 임차인이 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 뜻합니다.
- 깡통전세 역시 다양한 원인으로 문제가 발생하는데 가장 대표적인 깡통전세 발생 원인은 '부동산 가격 하락' 이며,
부동산 가격의 하락으로 전세금으로 다른 수단에 투자한 임대인의 현금흐름이 막히거나 매도가 잘 이루어지지 않게 되고 심지어는 임대인의 대출이 막히는 상황이 오게 될 수도 있는데
이 때 임대인이 전세금을 반환하기 어려운 상황이 오게 됩니다.
이외에도 빌라왕 사태처럼 임대인이 재정난에 빠지거나 파산하게 되면 피해는 고스란히 세입자에게 돌아가게 되고 빌라, 오피스텔의 경우에는 전세보증금 반환 보증 미가입할 수도 있기에
깡통 전세를 예방하기 위해 전세 계약 전 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
역전세 뜻
- 깡통전세와 같이 나오는 단어인 '역전세'
역전세도 전세금을 임대인이 돌려주지 못하는 상황인데, 역전세의 경우에는 기존 전세금보다 새로 체결하는 계약의 전세금이 낮은 경우로
임차인 뿐만 아니라 임대인 또한 손해를 보는 상황입니다.
- 이 때 세입자를 들이지 못한 집주인(임대인)은 퇴거를 원하는 임차인에게 월세 형식으로 일부 금액을 지원해주거나
대출을 일으켜 임차인에게 전세금을 돌려준 뒤 실거주를 하거나 기존 전세보다 낮은 가격에 새로 계약을 체결하기도 합니다.
- 특히 2020년 코로나와 임대차3법이 도입됨으로써 유례없는 전세가, 매매가 폭등장이 이어졌는데
주식 거래 되듯이 부동산이 거래됐던 2020년~2022년 부동산 불장은 미국의 엄청난 금리 인상과 유동성 회수 조치로 점차 소강 상태가 되어갔습니다.
- 그리고 깡통전세, 역전세 여파로 전세 시장에 대한 회의감이 들며 '전세 제도 폐지' 라는 다소 과격한 문구도 오고 갔지만
2024년에 접어들면서 서울의 전세 매물은 점차 사라지고 있습니다.
서울 아파트 전세값
- 2024년 5월 9일 한국부동산원은 '5월 첫째주 주간 아파트 가격 동향' 을 발표했는데,
서울의 전세 가격 상승은 0.09% / 수도권의 전세 가격 상승은 0.08%의 수치를 보여주며 멈추지 않는 상승세를 보여주고 있습니다.
- 0.1%의 상승률을 보여준 자치구는 2곳 (용산구, 성동구) 이며, 금액대가 높은 강남3구 (강남, 서초, 송파) 역시 0.05% 이상의 상승률을 보여줬스빈다.
- 현재 서울 아파트 전세가격은 51주 연속 상승을 보이고 있는데 약 1년 동안 매주 전세값이 오르고 있는 상황이며
선호도가 높던 신축/역세권 단지에서 구축/비역세권 단지에서도 상승 거래가 발생하고 있기에 서울, 수도권의 전세값 상승은 계속해서 이어질 것 같습니다.
- 과연 전세 가격이 잡힐지 지켜보는 것도 좋을 듯 합니다.
감사합니다.