[자본주의 연구] 스트레스DSR 2단계 시행, LTV, DTI, DSR 뜻과 구분 방법, 서울 집값 하락?

- 2024년 9월부터 스트레스DSR 2단계가 시행되었습니다.

 

 

- 정부가 집값을 잡기 위해 여러 대출 규제를 시행하고 있는데 

 

스트레스DSR 뜻과 LTV/DTI 뜻, 구분 방법에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

스트레스DSR 뜻, 1단계 2단계 시행

 

- 스트레스DSR의 뜻에 대해 한 번 알아보겠습니다.

 

 

- 스트레스DSR은 '가계대출 차주의 DSR 산정시 미래 금리변동 위험을 반영하기 위해 일정수준의 스트레스 금리를 가산하는 제도' 를 뜻하는 단어인데

 

주택담보대출 중심의 대출이 늘어나는 상황에서 정부가 도입하는 가계대출 규제입니다.

 

 

 

 

 

- 스트레스 DSR은 1단계, 2단계, 3단계(잠정) 으로 진행될 예정인데

 

각각 은행권/2금융권 - 적용 대출범위는 주담대, 신용대출, 기타대출 순으로 적용이 될 예정입니다. 

 

 

- 과연 스트레스DSR이 도입되면 주택 실수요자 / 부동산임대업자 / 무주택자는 어떤 영향을 받게 될까요?

 

 

주택 실수요자

 

 - 실수요자의 경우에는 과도한 부채를 떠안지 않도록 보호해주면서 안전하게 주택을 구입할 수 있다는 장점이 있지만..

 

원하는 주택을 구매하기 위한 대출 금액이 줄어들 수 있고 내 집 마련 시기가 늦춰질 수 있습니다.

 

 

 

부동산임대업자

 

 - 부동산임대업자들에게도 큰 타격이 갈 수 있는데,

 

추가 대출을 받거나 기존 대출 정리시에도 많은 영향을 미칠 수 있기에 레버리지 확장이 어려워질 수 있습니다.

 

 

 

무주택자

 

 - 무주택자의 경우에는 부동산 시장 완화에 따른 주택 가격이 안정될 수 있겠지만 

 

대출 한도가 축소되어 원하는 주택을 매수하기가 어렵고 내집 마련 시기가 지연될 수 있습니다. 

 

 

- 금융 정책에는 DSR 이외에도 DTI, LTV 등의 용어가 있는데 각각 용어가 뜻하는 바는 무엇일까요?

 

 

LTV, DSR, DTI 뜻과 구분 방법

 

- LTV, DSR, DTI는 금융 및 대출과 관련된 중요한 지표들인데 각 지표에 대해 설명드리겠습니다.

1. LTV (Loan to Value ratio, 담보대출비율)

- LTV는 주택담보대출 시 대출 가능한 금액이 담보물(주택)의 가치에 대해 얼마나 되는지를 나타내는 비율을 뜻합니다.

 

 

- LTV는 대출금액 / 담보물 가치 × 100 으로 계산되는데, 주택의 가치가 1억 원이고 LTV가 70%라면, 최대 7천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

여기서 생애최초로 집을 매수할 경우 LTV가 80%까지 적용됩니다. 

- LTV가 낮을수록 대출자의 리스크가 낮아지며, 금융기관 입장에서도 담보 가치가 충분히 남아 있으므로 안정성이 높습니다만,

 

반대로 LTV가 높으면 대출자의 리스크가 높아지며, 주택 가격 하락 시 담보가치가 대출금액보다 낮아질 위험이 있습니다.

 

2. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

- DSR은 개인의 소득 대비 총 부채 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.

 

여기서 총 부채 상환액은 주택담보대출뿐 아니라 모든 금융부채의 원금과 이자의 합계를 포함합니다.

 

 

- DSR은 연간 총 부채 상환액 / 연간 소득 × 100 으로 계산되는데,

 

신용대출/마이너스통장 등 기대출을 포함하기 때문에 대출 실행 전 기대출건은 정리하는 것이 좋습니다. 

 

3. DTI (Debt to Income ratio, 총부채상환비율)

- DTI는 개인의 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하는데, 말그대로 주로 주택담보대출 심사에서 사용됩니다.


- DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 / 연간 소득 × 100으로 계산되며 DTI가 높으면 차입자가 대출금 상환에 어려움을 겪을 가능성이 높다고 판단할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

스트레스 DSR, 집값은 하락할까?

 

- 아닐 것 같습니다.

 

 

- 이미 전 정부에서 과도한 규제 = 집값 상승의 트리거 역할을 한다는 것을 알았기에 이번 정부에서는 똑같은 실수를 하지 않을 것으로 기대했지만..

 

예상과는 다르게 집값이 잡히지 않자 이번 정부에서도 규제책을 계속해서 내세우고 있는 것 같습니다. 

 

 

 

 

- 매년 오르는 건축 비용과 1만원을 돌파한 최저임금

 

갈수록 어려워지는 서울 재건축,재개발 시장은 집값을 계속해서 올릴 것으로 생각되며

 

스트레스 DSR 도입으로 이미 올라간 집값을 잡는 것은 다소 어려움이 있지 않을까 생각해봅니다.

 

 

감사합니다