- 노후된 부동산을 새롭게 개선하는 방법에는 재건축, 재개발, 그리고 리모델링이라는 세 가지 사업이 있습니다. 각각의 사업은 목표와 방식이 다르며, 이에 따라 장단점도 확연히 구분됩니다. 어떤 방식이 가장 적합할지는 투자 목적이나 거주 편의성, 그리고 사업 추진 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
이 글에서는 재건축, 재개발, 리모델링의 의미와 함께, 각 방식의 장단점을 비교하고 대표적인 아파트 단지들을 살펴보겠습니다. 각 사업의 차이를 명확히 이해하고, 자신의 상황에 맞는 선택을 돕는 지침이 되길 바랍니다.
아파트 재건축, 재개발, 리모델링 뜻
1. 재건축
- 재건축은 정비사업의 한 종류로 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 실시되는 사업이며, 노후, 불량한 주택을 철거하고 그 대지에 새로운 주택을 건설하는 사업입니다.
- 재건축은 준공 후 30년 이상 경과한 아파트, 안전진단 결과 D등급(미흡) 이하 판정, 전체 건축물의 2/3 이상이 노후·불량할 것, 조합원 동의율이 조합설립 시 4/5 이상의 조건을 충족해야 합니다.
- 재건축의 주요 특징은 기존 건물을 완전히 철거하고 새로 건설하며, 일반적으로 용적률 상향이 가능하다는 점입니다.
- 새 아파트로 교체되어 주거환경이 개선되고, 자산가치 상승을 기대할 수 있으며, 현대적 설계와 첨단 시설 도입이 가능한 장점이 있고
또한 기존 거주민들에게는 우선입주권이 보장되어 재건축 후 입주가 가능합니다.
- 하지만 통상 5-10년의 긴 사업기간이 소요되고, 높은 추가분담금이 발생할 수 있으며,
이주 기간 동안의 불편함이 있을 수 있어 주변 부동산 전세값이 상승하는 효과가 있습니다.
2. 재개발
- 재개발은 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역으로 지정된 지역에서 시행되는 정비사업이며, 노후하고 불량한 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 주거환경을 개선하기 위해 실시하는 사업입니다.
- 재개발은 주택 및 건축물의 노후도가 전체 구역의 2/3 이상, 해당 구역의 면적이 1만㎡ 이상, 조합설립 동의율이 토지 등 소유자의 3/4 이상의 조건을 충족해야 합니다.
- 재개발의 주요 특징은 단독주택이나 저층 주거지를 아파트 단지로 탈바꿈시키며, 도로와 공원 등 기반시설도 함께 정비한다는 점인데
낙후된 구역의 주거환경이 현대화되고, 새로운 기반시설 확충으로 생활편의성이 높아지며, 토지이용의 효율성이 증대되는 장점이 있습니다.
- 또한 용적률이 상향되어 개발 이익을 기대할 수 있으며, 도시 전체의 균형발전에도 기여할 수 있습니다만,
기존 거주민의 재정착률이 낮을 수 있고, 원주민이 높은 분담금으로 인해 이주해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.
- 재개발 과정에서 세입자 보상 문제, 주민 간 갈등, 사업 지연으로 인한 비용 증가 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
3. 리모델링
- 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 사업입니다.
기존 건물의 뼈대는 그대로 유지하면서 건물의 구조나 기능, 성능, 외관 등을 개선하는 사업입니다.
- 리모델링은 준공 후 15년 이상 경과한 아파트, 증축범위는 기존 연면적의 15% 이내(수직증축은 3개층 이내), 조합설립 동의율이 소유자의 2/3 이상의 조건을 충족해야 하는데,
리모델링의 주요 특징은 건물을 완전히 철거하지 않고 구조체를 재활용하여 개선하기 때문에 재건축이나 재개발보다 공사기간이 짧다는 점입니다.
- 건물의 수명을 연장하고 에너지 효율을 높일 수 있으며, 재건축에 비해 이주기간이 짧고 사업비용이 상대적으로 저렴한 장점이 있습니다.
또한 재건축 규제를 받지 않아 사업 추진이 비교적 수월하고, 재산세 감면 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 다만 노후도가 심한 건물의 경우 구조 보강 비용이 많이 들 수 있고, 재건축에 비해 가치 상승 폭이 제한적일 수 있고
평면 변경이나 공간 활용에 제한이 있을 수 있으며, 기존 구조물을 활용하기 때문에 완전히 새로운 건물처럼 만들기는 어렵습니다.
- 그렇다면 각 사업별 장/단점은 어떨까요?
재건축, 재개발, 리모델링 장단점
- 하지만 각 사업별 장점과 단점이 있습니다.
1. 재건축
- 장점
- 낡은 건물을 완전히 새로 지어 더 높은 건축기준과 최신 설계를 적용할 수 있어 건물의 가치를 크게 높일 수 있음.
- 부동산 가치 상승 가능성이 크며, 더 많은 주거 공간을 확보할 수 있음.
- 단점
- 절차와 인허가 과정이 복잡하고, 시간이 오래 걸림.
- 고비용이 소요되며, 이주 비용과 공사 기간이 길어 주민들이 불편함을 겪을 수 있음.
- 규제와 안전기준이 엄격하여 모든 건물이 재건축 대상이 될 수 없음.
2. 재개발
- 장점
- 기존 건축물뿐 아니라 주변 지역 전체를 정비하여 생활 환경을 크게 개선할 수 있음.
- 새로운 상업 시설과 교통 인프라가 들어서면, 전체 지역의 부동산 가치가 상승할 가능성이 높음.
- 낙후된 주거 지역의 생활 여건을 현대화하여 주민들에게 편의성 제공.
- 단점
- 개발 과정이 장기화될 수 있으며, 여러 이해관계자 간 갈등이 발생할 수 있음.
- 정부의 정책이나 규제에 따라 영향을 많이 받으며, 사업 추진이 지연될 위험이 있음.
- 많은 주민들이 이주해야 하는 경우가 많아 큰 불편을 초래할 수 있음.
3. 리모델링
- 장점
- 기존 건물의 구조를 유지하면서 기능과 외관을 개선해 비교적 저비용으로 부동산 가치를 높일 수 있음.
- 공사 기간이 재건축보다 짧고, 이주할 필요가 없는 경우가 많아 주민 불편이 적음.
- 재건축에 비해 인허가 절차가 간소하며, 일부 세제 혜택을 받을 수 있음.
- 단점
- 건물의 노후도를 근본적으로 해결하지 못해 수명이 제한될 수 있음.
- 건물 구조 변경에 한계가 있어 공간 활용에 제약이 있을 수 있음.
- 기존 뼈대를 유지해야 하므로, 전체를 새로 짓는 재건축에 비해 큰 변화를 기대하기 어려움.
투자 및 거주 관점에서 본 사업 방식
- 각 사업 방식별 투자, 거주 관점에서 본 사업 방식별 차이점은 어떻게 될까요?
한 번 정리해봤습니다.
재건축
- 투자 관점
- 재건축은 노후 아파트를 새 건물로 교체하는 만큼 자산 가치 상승 효과가 큽니다. 재건축 이후 아파트 가격이 크게 오르는 경우가 많아, 투자 수익이 높은 편입니다.
- 다만, 규제와 정책에 따른 영향을 많이 받아 사업이 불확실할 수 있으며, 장기간의 절차로 자본이 묶이는 시간이 길어 리스크가 존재합니다.
- 거주 관점
- 재건축 이후 최신 설계와 편의시설을 갖춘 새 아파트에서 거주할 수 있는 큰 장점이 있습니다.
- 그러나 이주 기간이 길어 임시 주거지가 필요하고, 오랜 공사 기간 동안 거주지가 불안정해질 수 있습니다.
2. 재개발
- 투자 관점
- 재개발은 주거 환경이 열악한 지역을 전체적으로 개선하는 사업이라 지역 전체의 자산 가치가 상승할 가능성이 높습니다.
- 주변 상권 및 인프라가 함께 개선되면서 장기적인 투자 가치가 증가할 수 있지만, 사업 기간이 길고 복잡해 투자 회수에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 거주 관점
- 재개발 이후 생활 환경이 크게 개선되어 더 나은 주거 환경을 제공받을 수 있습니다.
- 다만, 주민들의 이주 기간이 길고 불편이 클 수 있으며, 임대주택으로 재개발되는 경우 원래 거주하던 주민의 재입주가 어려울 수 있습니다.
3. 리모델링
- 투자 관점
- 리모델링은 건물 구조를 유지하면서 기능을 개선하기 때문에, 비교적 낮은 비용으로 가치 상승을 기대할 수 있는 안정적인 투자 방식입니다.
- 재건축보다는 가치 상승 폭이 작지만, 공사 기간이 짧고 규제 부담이 적어 단기적인 투자로 유리할 수 있습니다.
- 거주 관점
- 리모델링은 기존 건물의 구조를 유지하면서 기능을 개선해 거주자가 이주하지 않고도 생활 환경을 개선할 수 있습니다.
- 공사 소음 등 일시적 불편이 있을 수 있으나, 비교적 짧은 시간 안에 거주 환경이 개선되는 장점이 있습니다.
요약
- 재건축은 자산 가치를 크게 올릴 수 있는 장기 투자로 유리하나 이주 부담이 큽니다.
- 재개발은 지역 가치가 상승하는 중장기 투자에 유리하며, 주거 환경 개선이 크지만 이주 부담이 큽니다.
- 리모델링은 짧은 공사 기간과 낮은 비용으로 투자에 안정성이 있고, 거주자의 이주 부담이 적습니다.
사업별 주요 단지
- 각 사업별 주요 아파트 단지는 어떤 단지가 있을까요?
재건축
반포자이 (서울 서초구 반포동)
압구정 현대 (서울 강남구 압구정동)
대치 은마아파트 (서울 강남구 대치동)
잠실 주공 5단지 (서울 송파구 잠실동)
잠원 한신 1차 (서울 서초구 잠원동)
재개발
영등포뉴타운 (서울 영등포구)
한남뉴타운 (서울 용산구 한남동)
북아현 뉴타운 (서울 서대문구 북아현동)
흑석뉴타운 (서울 동작구 흑석동)
리모델링
둔촌더샵포레 (서울 강동구 둔촌동)
잠원 신반포청구아파트 (서울 서초구 잠원동)
방배아크로리버 (서울 서초구 방배동)
재개발의 경우 새로 짓는 것이기에 주로 '뉴타운' 이라는 이름이 많이 붙어있습니다.
- 재개발, 재건축 등 사업은 8년 이상 걸리는 장기적인 사업이기에
사업별 장단점을 철저히 따지고 들고 정확한 투자를 내리시길 기원합니다.
- 감사합니다.
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